You are here:     Главная arrow Юридическая справка arrow Собственность иностранцев в кондоминиумах
Собственность иностранцев в кондоминиумах
Наиболее простой юридической формой приобретения иностранцами прав на недвижимость в Таиланд является собственность в жилищных кондоминиумах. С точки зрения законодательства – это единственная полностью законная форма обладания недвижимостью, исключающая всякие серые схемы, создание липовых юридических лиц (случись что с этим юридическим лицом, и участь приобретённой на его имя собственности последует за участью самого юридического лица), и риски потери собственности.
Покупка квартиры в кондоминиуме – форма приобретения собственности, позволяющая полностью распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению без ограничений, завещать её, закладывать, брать под неё кредиты и осуществлять любые прочие производные права. Квартиры в кондоминиумах могут приобретаться иностранцами в абсолютную (пожизненную и прямо наследуемую по закону и по завещанию) собственность.
Правила и процедуры здесь также несложные, но их соблюдение законодательство (National Condominium Act) признаёт обязательным и незыблемым. Несоблюдение процедуры оформления делает потенциально оспоримой сделку по покупке квартиры в кондоминиуме. В подавляющем большинстве жилищных кондоминиумов доля владений иностранцев на момент совершения очередной сделки не может превышать 49% от общего числа владений (если оформление сделки по купле-продаже совершено с нарушением данного требования, такая сделка по решению Land office может быть отменена). При этом покупатель для возврата себе своих денег должен доказать, что на момент сделки он был введён в заблуждение относительно реального соотношения владений в данном кондоминиуме. Правительство провинций имеет право проводить аукционы владений в кондоминиумах, если в течение ряда лет (свыше 3 лет) 51% квоту совладений тайские подданные не выкупают. Тогда аукцион позволяет приобрести квартиру иностранцу с превышением общей доли владений иностранными физическими лицами. При этом как показывает опыт, могут быть случаи оспаривания результатов аукциона, и тогда такая покупка для иностранца может окончиться не только отменой сделки, но и потерей затраченных денег, так как сделку суд может признать заведомо незаконной.
Существует два документа, удостоверяющих право собственности на приобретённую квартиру: свидетельство о праве собственности и паспорт владения. Оба они только на тайском языке, но в случае, если их получить не из рук посредников, а непосредственно в мэрии, то опасаться нечего.
Ряд жилищных кондоминиумов, расположенных в двух метрополитальных зонах (Бангкокская метрополитальная зона и город Паттайя) имеет полный 100% freehold для иностранцев, но таких кондоминиумов очень немного и стоимость квартир в них в десятки раз превышает средние цены на квартиры в столице и курортных городах.
Что касается цен на квартиры, то ситуация выглядит следующим образом: стоимость 1 м² жилой площади в хорошем кондоминиуме в городе Паттайя равняется примерно 960 (плюс-минус максимум 30) долларов США, тогда как в кондоминиумах foreign freehold цена за 1 м² составляет примерно 5200 долларов США (диапазон цен на квартиры приведён в действительных ценах конца 2007 – начала 2008 года). В Бангкоке цены значительно выше, несмотря на то, что непосредственного выхода на береговую линию столица не имеет – цена 1 м2 в кондоминиуме на севере Бангкока и на Юге – около 1680 долларов; в центре города (Раттанакосин) – 2150 долларов; на окраинах города – 1450 долларов. В крупных городах – столицах провинций цены невысокие. Например, в Накхон Ратчасима (Корад) цена 1 м² в кондоминиуме – около 850 долларов США.
Ещё один нюанс всегда должен учитываться – существуют таунхаусы (коттеджные мини-городки или House-condo), созданные как юридические лица в форме кондоминиума. Но это не должно вводить потенциальных покупателей в заблуждение, так как в понятие собственности в таунхаусе-кондоминиуме входит не только коттедж, но и земля под ним, а это противоречит законодательству о правах иностранцев на землю, так что о праве собственности в таких случаях речь идти не может, а только об аренде. Случаев, когда иностранцы приобретали у риелтерских фирм такие коттеджи, а спустя некоторое время с изумлением узнавали, что они не являются собственниками, а всего лишь арендаторами (пусть и на большой срок), и не вправе перепродать, завещать или совершать какие-то сделки с данной недвижимостью, весьма нередки. Поэтому надлежит заранее знать, что строение иностранец вправе иметь в собственности, но землю под зданием он всё равно обязан арендовать.
Также стоит иметь ввиду, что деньги для покупки совладения в кондоминиуме должны быть перечислены с банковского счета в иностранном (не тайском) банке за пределами Таиланда на личный именной счет покупателя, открытый в тайском банке, сумма ремиттанса (единовременного целевого перевода) должна быть не менее, чем 20 тысяч долларов США. Перевод должен быть строго целевым, в нём должно быть конкретно указано, что деньги перечислены для приобретения квартиры в кондоминиуме (указывать в каком именно кондоминиуме не обязательно). Последнее правило очень затрудняет строгое следование всем правилам россиянами, поскольку российские банки не всегда разрешают такие переводы, ограничивая единовременное перечисление денег 3-мя или 5-ю тысячами долларов США. А дробные перечисление в расчёт не берутся, так как (повторюсь) единовременный перевод для получения справки из тайского банка (Total sum statement), разрешающей совершение сделки, должен быть не менее, чем 20 тысяч долларов одномоментно.
Многие тайские банки тоже в последний год предприняли ряд ограничительных мер, – в частности такие крупные международные банки как Siam Commercial Bank, Krung Thai Bank, Ayuttaya Bank, TMB PCL Bank и ряд других, стали требовать, чтобы иностранец, намеревающийся открыть лицевой счёт предъявил тайскую визу на срок, не менее 4 месяцев. На вопрос о том, как такое требование согласуется с тем фактом, что максимальный срок визы (кроме рабочей или бизнес-визы) 90 дней (то есть всего 3 месяца), девушки из банков только улыбались и ссылались на распоряжение головного офиса. Но часть банков все-таки пока открывают счета иностранцам и без наличия длительной визы (Bangkok Bank, Siam City Bank, Kasikorn Bank). При любом варианте, без справки банка о целевом единовременном переводе не менее 20 тысяч долларов США, сделку по покупке квартиры всё равно не зарегистрируют.
Прежде, чем воспользоваться услугами риэлтерских компаний в Таиланде, особенно, если эти компании не тайские, а иностранные (в том числе и русские), обязательно стоит предварительно навести справки у доверенных людей, иначе существует риск быть обманутым, как в части реального состояния цен на рынке недвижимости, так и в части юридической чистоты сделки. Также не стоит сразу же очаровываться красочными и на первый взгляд весьма привлекательными рекламными предложениями. В любом случае, можно стать собственником совсем не того, что ожидалось при первой встрече с риэлтером. Всегда держите «на уме» то обстоятельство, что законодательство Таиланда очень существенно отличается от российского, а, соответственно, привычный россиянам регулирования той или иной недвижимости, оказывается на деле абсолютно отличным от ожидаемого.
Налогов на собственность совладений в кондоминиумах в Таиланде не существует. Однако, если иностранец продаёт приобретённую им квартиру в кондоминиуме ранее, чем через 3 года с момента приобретения, он должен будет заплатить в госбюджет 13% налог от стоимости квартиры.
Сдающий свою недвижимость в аренду иностранец, обязан платить налоги в размере 13% от полученного дохода. Сокрытие налога от уплаты карается как уголовное преступление. В реальности многие сдают купленные квартиры в аренду, ничего не уплачивая, и даже не подозревая о том, что являются правонарушителями.
Наиболее надёжный способ сдавать квартиру, это дать доверенность третьей стороне на сдачу квартиры в аренду. Тогда, по крайней мере, в случае возникновения претензий от налогового департамента, неплательщиком будет выступать та самая третья сторона.
 
Автор-составитель: Муртазин Роман.
 
Copyright © ThaiKingdom.Ru, 2009. Незаконное копирование и использование материалов без разрешения правообладателя запрещены.
 
Полный список источников использованных при написании статей. 
 
< Пред.   След. >