You are here:     Главная arrow Юридическая справка arrow Собственность иностранцев на строения и здания
Собственность иностранцев на строения и здания
1. Если иностранец желает, тем не менее, иметь свой дом, тот факт, что он не может приобрести freehold – абсолютное право собственности на земельный участок, не всегда является фактом, делающим такое желание неосуществимым. Если иностранцу формально нельзя быть собственником, то закон не запрещает ему являться владельцем. Хорошо и добротно составленный договор аренды земли может обеспечить фактическое пожизненное владение (без права собственности) землей.
Типовая схема договора аренды действовавшая до 2007 была полностью законной и прозрачной, она предусматривала предоплату арендных платежей за первый 30-летний срок и одновременно ещё на два 30-летних срока продления договора аренды (то есть, арендный договор раньше мог быть составлен так, что арендатор сразу платил арендодателю за 90 лет аренды). Уже тогда закон не позволял арендодателю впоследствии требовать расторжения договора. Единственная остающаяся для арендодателя лазейка – факт смерти или безвестного отсутствия арендатора. Что же касается наследников арендатора, хотя они и имели преимущественное право на заключение с ними договора, тем не менее, нечестный арендодатель вновь мог требовать внесения в договор новых условий, в том числе и по вопросу, связанному с суммой арендного платежа.
Последнее положение, действовавшее с 1971 года, было существенно скорректировано 25 мая 2007 года. Изменения в параграф 37 Земельного Кодекса гласят, что, отныне нельзя заранее оговаривать сделку по аренде земли сразу на 90 лет, а продлевать и оформлять договор аренды можно только при истечении текущего срока аренды. Все ранее выданные Сертификаты владений были «погашены» и каждый владелец земельного участка должен отныне каждый новый срок оформлять своё право на землю заново.
Ранее допускавшийся порядок «автоматического» продления договора на новый срок, отныне не действует. Сертификат (форма Sor.Kor.1) подлежит оформлению при заключении договора аренды земли на каждый новый срок, будь он максимальный 30 лет, или всего 5 лет. Тем не менее, даже в рамках ныне действующего законодательства, хотя и непросто, но всё-таки иностранцы могут фактически являться владельцами участков земли и расположенных на них строений (как правило, речь идёт о владении в одном поколении без перехода наследникам). Однако, уже при приобретении недвижимости не стоит легкомысленно забывать о том, что все мы не вечны, а наследование и полное распоряжение полученной во владение недвижимостью в Таиланде невозможно, а когда-то настаёт время, делающее наследование или продажу актуальными.
Осторожными следует быть тем, кто хочет приобрести отдельно стоящее жилье – коттедж, виллу, бунгало и т.п. Важно знать: любые предложения купить землю или отдельно стоящие строения через созданное юридическое лицо – есть по меньшей мере лукавство, так как покупатель никогда не будет являться собственником в полном смысле слова ни самой земли, ни строений, построенных на ней, и единственно возможная перспектива такого имущества – быть со временем перепроданными, если найдётся столь же малоосведомлённый в области законодательства и бизнеса приобретатель, готовый покупать низколиквидную собственность.
2. Всегда следует помнить о том, что все документы должны быть составлены уполномоченными юристами на основании специальной доверенности (power of attorney), а не любым правовым консультантом или адвокатом (института нотариата в Таиланде не существует). Сделка обязательно ещё до её заключения должна получить одобрение специального органа (Land authority office) и получить последующую регистрацию в нём. Также не следует забывать о том, что нередки случаи умалчивания заинтересованными в ликвидности земельных участков лицами информации, делающей сделки заведомо сомнительными, либо состоящими под угрозой последующего признания их нелегитимными, утаивания наложенных правовых обременений и ограничений, перехода ранее возникших долгов к приобретателю и пр. Такие случаи нередки и особенно опасны, так как сам приобретатель впоследствии лишен возможности требовать признания сделки недействительной в силу того, что никакого законодательно обоснованного препятствия к её заключению не было, а имела место простая неосведомлённость приобретателя прав, которая всегда трактуется как вина самого приобретателя (умалчивание информации, и её умышленное сокрытие – не одно и тоже).
 
Автор-составитель: Муртазин Роман.
 
Copyright © ThaiKingdom.Ru, 2009. Незаконное копирование и использование материалов без разрешения правообладателя запрещены.
 
Полный список источников использованных при написании статей. 
 
< Пред.   След. >