You are here:     Главная arrow Юридическая справка arrow Собственность иностранцев на землю
Собственность иностранцев на землю
Тайским законодательством (Organic Law – National Land Act – Land Reform for Agriculture Act BE 2518, Working of Alien's Act BE 2521, Land Code BE 2497 и Control of Dwelling Place & Land Lease Act 2535) установлено, что иностранец не может владеть землей на праве собственности (на своё имя). Закон, вместе с тем, признаёт право так называемого узуфрукта (CCC # 1417), то есть иностранные физические лица имеют право только приобретать в собственность строения и здания, расположенные или строящиеся на участках земли.
Если иностранец желает приобрести землю и построить недвижимость (либо приобрести участок с уже имеющимися строениями), которая затем будет находиться в его владении, он имеет только 3 легальные возможности: либо арендовать землю (или расположенный на ней отдельно стоящий дом), либо создать компанию, доля капитала в которой этого иностранца составит не менее 40 миллионов бат, то есть это должна быть иностранная компания, действующая в Таиланде под управлением иностранного физического лица, либо создать обычную компанию, созданную по тайскому законодательству и на её имя приобрести участок земли и строения. Что же касается компаний, зарегистрированных в обычном порядке, то такие схемы, при которых уже несколько десятилетий иностранцы приобретали дома на имя создаваемой (часто специально для этого) компании с основным «тайским» капиталом, сейчас, то есть после 25 мая 2007 года, считаются противоречащими закону. Компания считается реальной только в том случае, если она фактически реально создана с участием 51% капитала тайских подданных, работает и выполняет уставные задачи, платит налоги, создаёт рабочие места для тайских подданных, а не только приобретает недвижимость – такие компании признаются судом несуществующими.
Если иностранец имеет желание проживать в Таиланде и не снимать жильё, а занимать собственное, у него есть варианты.
1. Возможно право аренды земельного участка максимальным сроком 30 лет (с преимущественным правом продления договора аренды на следующий срок, также до 30 лет). Основанием преимущественного права на повторную аренду участка может являться только факт постройки на участке в течение первого 30-летнего срока недвижимости, официально (юридически) закреплённой на праве собственности за арендатором земли и законно и эффективно используемой по её прямому назначению, заранее оговоренному при получении земли в аренду и согласовании строительной документации. Арендодатель земли не вправе без оснований отказать в возобновлении договора аренды на новый срок, не имеет никаких прав претендовать на построенную собственность. Даже если арендодатель не продлит или не возобновит договор аренды земли, это не дает ему оснований претендовать на недвижимость.
При этом в пределённых условиях (он должен доказывать в суде множество фактов, позволяющих считать, что недвижимость существенно ухудшает ценность его земли, что она использовалась не по её прямому назначению, что её эксплуатация не соответствовала условиям, оговоренным при заключении договора аренды земельного участка), у него остается возможность через суд добиваться сноса строения на его участке, либо расторжения договора аренды земельного участка.
2. Если иностранец собирается осуществлять бизнес в Таиланде, он может приобрести freehold – абсолютное (то есть пожизненное и наследуемое) право собственности на земельный участок, но не на своё имя как физического лица, а на созданное юридическое лицо – компанию. При этом такая компания должна быть создана как юридическое лицо исключительно только в форме Legal entity Ltd (Company limited) или Legal entity LLC (Limited Liability Company) – два типа акционерной компании с ограниченной ответственностью. Если компания образована в форме Legal entity PCL (публичная акционерная компания), то земельный участок, приобретенный ею как юридическим лицом, не может быть передан в пользование иностранцу ни под какие цели. Земля будет принадлежать компании и только PCL может фактически распоряжаться и владеть ею на основании решений выборных органов и наблюдательных советов.
При этом следует иметь в виду, что Foreign Business Act не позволяет иностранцу владеть в компаниях, зарегистрированных в юридических формах Ltd или LLC пакетом собственности, превышающим 49% от общего уставного капитала компании.
Согласно поправкам к законодательству от 25 мая 2007 года требуется, чтобы регистрирующие органы проверяли источники доходов приобретателя акций и доходы тайских граждан, указанных как акционеры компании, за несколько предшествующих лет. Мера направлена на то, чтобы предотвратить притворные сделки при регистрации компаний и формирования уставного капитала, поскольку иностранцы вынуждены были записывать в акционеры тайцев, которые фактически никаких капиталов в уставный фонд не вносили, лишь формально числясь и, тем самым, прикрывая происхождение всех долей уставного капитала (на самом деле фактически все 100% уставного капитала были внесены иностранцем, но для легализации компании, в число учредителей были записаны тайские граждане, которым за это было заплачено). Иностранцы в таких случаях страховали себя тем, что заключали с тайцами договора займа, или другие хозяйственные договоры, сдерживающие нечестные порывы и искушение прибрать к рукам средства, потраченные иностранцем на создание компании. Многие и сейчас используют такую схему для создания компании и приобретения недвижимости, но это дело целиком на их риске (время от времени Revenue office шерстит такие компании и результатом становится потеря бизнеса).
Министерство коммерции в 2007 году опубликовало специальное предупреждение всем иностранцам, владеющим землёй, коттеджами и бунгало по нелегальным схемам. Предупреждение конкретно предлагает всем таким компаниям в кратчайшие сроки провести реструктуризацию компаний, в противном случае те иностранцы, которые не арендуют землю, а владеют ей по таким серым схемам, в скором времени лишатся «своей» недвижимости.
Законно владеть землёй может иностранец, который сам управляет своим бизнесом, имеющим статус иностранной компании, но для создания такой компании сумма его инвестиций в компанию должна быть не менее, чем 40 миллионов бат и должна превышать суммарные инвестиции всех соинвесторов вместе взятых. Соответствующее разрешение на полное владение своим бизнесом в таких случаях выдаёт специально уполномоченный орган – Board of investment. Во всех других случаях владение землёй иностранцами, ранее считавшееся «серой схемой», теперь считается прямым нарушением законодательства о земле и о бизнесе иностранцев.
3. Стоит помнить, даже последние изменения в законодательстве, сохраняют положение, о том что в смешанных семьях тайский супруг (а) в случае развода приобретает все права на недвижимость своего иностранного супруга, независимо от того, как распределялось их долевое участие при приобретении имущества.
 
Автор-составитель: Муртазин Роман.
 
Copyright © ThaiKingdom.Ru, 2009. Незаконное копирование и использование материалов без разрешения правообладателя запрещены.
 
Полный список источников использованных при написании статей. 
 
< Пред.   След. >